Alors que la rénovation énergétique des copropriétés apparaît comme un enjeu majeur pour lutter contre la précarité énergétique, PrimesEnergie.fr a sollicité l’institut OpinionWay afin de mieux comprendre la situation des copropriétaires et leur niveau de préparation face aux différentes réglementations en vigueur et à venir sur le sujet.
Au beau milieu d’un été sportivement chargé, le rapport d’une commission d’enquête du Sénat sur « la paupérisation des copropriétés immobilières » a fait état d’une situation alarmante. Décrivant « un phénomène massif et diffus, touchant aussi bien les banlieues des grandes métropoles que les centres villes anciens des petites villes », ce rapport est passé inaperçu. Pourtant, l’habitat collectif représente 44 % des logements en France, et 35 % de ces logements ont un DPE de classe F ou G, c’est-à-dire qu’ils sont des passoires thermiques.
Parmi les enseignements clés
• Plus d’une copropriété sur deux concernée par l’obligation de Plan pluriannuel de travaux (PPT) en vigueur depuis le 1er janvier 2024 ne l’a toujours pas réalisé.
• Plus d’une copropriété sur deux concernée par l’obligation de DPE avant le 1er janvier 2025 ne l’a pas encore réalisé.
• Près d’un copropriétaire sur deux constate un manque d’implication de son syndic dans la rénovation énergétique de son immeuble.
• Plus d’un copropriétaire sur deux serait favorable au report de l’interdiction de location des passoires thermiques.
• Trois quarts des copropriétaires jugent le reste à charge des travaux de rénovation énergétique trop important.
• Moins d’un tiers des copropriétaires ont constaté une accélération des prévisions de travaux liée à l’interdiction progressive de location des passoires thermiques.
Pour Nicolas Moulin, fondateur de PrimesEnergie.fr, principal financeur de la rénovation énergétique des particuliers via les CEE, qui a incité à la réalisation de plus d’un milliard d’euros de travaux : « Cette étude démontre que les copropriétés ont trop longtemps été l’angle mort de la rénovation énergétique. Leur état se dégrade et nécessite des mesures d’ampleur pour lutter contre leur vieillissement et la précarité énergétique qu’elles engendrent. Car contrairement aux idées reçues, les copropriétaires sont favorables à l’opportunité d’améliorer leur confort, réduire leur consommation d’énergie et optimiser la valeur de leur bien immobilier. Si depuis 2015, les copropriétés ont l'obligation de constituer un fonds de travaux, les cotisations recueillies ne sont pas suffisantes et il a fallu attendre le 1er janvier 2021 pour que l'aide MaPrimeRénov’ puisse venir renforcer le dispositif de financement des CEE. Il est urgent de rattraper le retard accumulé et d’engager efficacement et durablement un cercle vertueux pour tous, propriétaires comme locataires : rien que pour le parc privé, 1,3 million de ménages qui vivent dans des immeubles en copropriété sont en précarité énergétique ! ».
PPT obligatoire depuis le 1er janvier 2024 : plus d’une copropriété sur deux n’est pas en règle
Issu de la loi Climat et Résilience de 2021, la loi impose la réalisation d’un DPE collectif avant le 1er janvier 2025 dans les copropriétés de plus de 50 lots, et d’ici le 1er janvier 2026 pour les bâtiments de plus petite taille. À trois mois de la première échéance, les copropriétés sont-elles prêtes ? Très loin de là. Selon les déclarations des propriétaires d’appartement, 57 % des copropriétés de plus de 50 lots n’ont pas encore réalisé de DPE collectif, contre 47 % des copropriétés de moins de 50 lots, un peu plus en avance sur le sujet un an avant leur obligation de mise en conformité.
La tendance est globalement similaire s’agissant du PPT : pourtant obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés âgées de plus de 15 ans, comprises entre 51 et 200 lots et à partir du 1er janvier 2025 pour les autres, 51 % des répondants déclarent ne pas l’avoir réalisé ou discuté en Assemblées Générales (52 % des copropriétés directement concernées).
À noter par ailleurs, en parallèle, tandis que l’audit énergétique n’est plus obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les logements collectifs, 25 % des copropriétés en ont réalisé un et 14 % l’ont programmé pour faire le point sur la consommation d’énergie de leur immeuble.
Comment expliquer ces retards, alors que témoignant de leur volontarisme, 52 % des copropriétaires se prononcent en faveur de la rénovation énergétique obligatoire des logements, y compris pour les propriétaires occupants ?
Rénovation énergétique des copropriétés : encore trop de freins à lever
Manque d’information
De façon assez surprenante, malgré leur caractère impératif, un certain nombre de copropriétaires méconnaissent les obligations qui leur incombent : 20 % déclarent ignorer ce qu’est le PPT et 8 % le DPE collectif, quand 11 % ne connaissent pas non plus l’audit énergétique. Plus globalement, 64 % des répondants déplorent le déficit de connaissances des enjeux de transition énergétique au sein de leur copropriété. D’autre part, le manque de visibilité sur la performance énergétique de leur immeuble apparaît être un frein à la réalisation de travaux pour 67 % des copropriétaires. Un frein d’autant plus important si l’on considère une certaine tendance à surestimer la performance énergétique de son habitat : alors qu’un tiers des copropriétés sont des passoires thermiques, seuls 13 % des copropriétaires estiment vivre dans l’une d’elles.
Manque d’accompagnement
Le manque d’implication de leur syndic sur le sujet, perçu par 46 % des copropriétaires, pourrait-il expliquer la situation ? Dans tous les cas, la présence d’un syndic professionnel ne semble pas accélérer les échanges et prises de décisions en la matière : 29 % des copropriétés accompagnées ont engagé des discussions en vue de travaux, contre 36 % pour les autres.
Manque de relais
Autre point noir, la difficulté des copropriétaires à se mobiliser et à s’accorder sur la stratégie de rénovation à adopter. 73 % des copropriétaires identifient la différence d’appréciation de la situation comme l’un des principaux freins à la rénovation de leur immeuble, et 59 % évoquent l’absence d’un porteur de projet pour motiver la collectivité, rôle moteur généralement attribué au conseil syndical.
Manque de financement
Le nerf de la guerre reste encore et toujours la question du financement des travaux : 77 % des copropriétaires considèrent que le reste à charge est trop important. Les difficultés liées aux inégalités de ressources sont également pointées du doigt par 73 % des répondants qui sont tout aussi nombreux à estimer que leur fonds de travaux est insuffisant.
Quant aux aides gouvernementales, censées faciliter le passage à l’acte, si elles sont perçues comme une opportunité (69 %) et suffisamment incitatives (73 %), elles restent encore très largement méconnues par 71 % des copropriétaires et 69 % soulignent la difficulté des démarches administratives associées. Par ailleurs, dans le contexte actuel de hausse du déficit public sur fond d’instabilité permanente des dispositifs de soutien, 60 % anticipent d’ores et déjà leur disparition.
Interdiction de location des passoires thermiques : une mesure forte, des résultats limités
S’ils ne sont pas opposés à la réalisation de travaux, bien au contraire, l’absence de sanction à proprement parler peut également expliquer le manque d’empressement autour des obligations réglementaires pour la rénovation énergétique des copropriétés. Parmi les mesures incitatives, l’interdiction progressive de location des passoires thermiques ne semble pas représenter un levier suffisant : depuis son entrée en vigueur, des projets de rénovation énergétique ont été discutés dans seulement 31 % des copropriétés. D’ailleurs, 60 % des copropriétaires bailleurs et 45 % des copropriétaires occupants aimeraient voir cette disposition repoussée.