La Loi de finances pour 2024 introduit un abattement exceptionnel sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain à bâtir situé en zone tendue. Cette mesure vise à dynamiser le marché immobilier en France, où la pénurie de logements s’aggrave dans les zones tendues.
Zonage ABC : Comprendre les zones tendues
Le territoire français est divisé en zones A, B ou C, en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
La Zone A bis comprend Paris, 97 autres communes d'Île-de-France situées dans l'Essonne, les Yvelines, les Hauts de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise ainsi que 26 communes en Province situées dans l'Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var ;
La Zone A : agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes (ex : Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes) et 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
La Zone B1 comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, des villes tendues de Province et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A ;
Zone B2 : conernent les villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zones Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
Zone C : reste du territoire.
Les conditions pour bénéficier de l'abattement fiscal
L’abattement exceptionnel sur la plus-value de la vente d’un terrain à bâtir est soumis à une « condition de densification du bâti existant ». Concrètement, le terrain doit être cédé en vue d’y construire un ou plusieurs bâtiments collectifs, dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé par les règles du plan local d’urbanisme. L’immeuble doit être construit dans un délai maximal de 4 ans à compter de la date d’acquisition du terrain. En cas de non-respect, l’acheteur est sanctionné par une amende d’un montant égal à 10% du prix de vente. La promesse de vente doit être signée avant le 31 décembre 2025 et la cession réalisée au plus tard le 31 décembre 2027.
Les taux d'abattement
Le taux de base de l’abattement est fixé à 60%. Il est porté à 75% si la vente est réalisée dans le périmètre d’une opération d’aménagement complexe ou de grande envergure, comme une Grande Opération d’Urbanisme (GOU), une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT), ou une Opération d’Intérêt National (OIN). L’abattement peut atteindre 85% si l’acquéreur du terrain s’engage à construire un bâtiment résidentiel collectif dont au moins 50% de la surface est affectée à du logement social ou faisant l’objet d’un Bail Réel Solidaire (BRS) ou d’un contrat de location-accession, ou encore du logement intermédiaire (dispositif Loc’Avantages).
Les obligations en matière de logement social
Si le bien est situé dans une commune où le quota de logements locatifs sociaux n’est pas respecté, l’acquéreur doit affecter au moins 25% de la surface habitable des logements construits à de l’habitat social.
Les ventes intra-familiales non concernées
L’abattement n’est pas applicable aux plus-values résultant de cessions réalisées au profit d’une personne physique étant le conjoint du vendeur, son partenaire de Pacs, son concubin, ou un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une de ces personnes. C’est aussi le cas pour une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin, ou un ascendant ou descendant de l'une de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cette vente.